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房地產高燒不退,股市持續低迷,離不開這問題

博銳管理在線 2019年6月6日 作者:郭施亮

        這些年來,房產投資者與股市投資者的命運截然不同。很顯然,前者因房致富,而后者更可能是因股致貧。但是,這里可能會涉及一個問題,那就是是否動用到高杠桿工具,而選擇正確城市、正確區域,再采取一定杠桿,無疑成為炒房致富的捷徑,但若選擇了股市,且選擇了錯誤的投資品種,同樣也會因杠桿而導致個人財富大幅縮水。

    由此可見,選擇比努力更重要,而選擇正確的投資方向、正確的時間,再加上一定的膽量,往往影響到個人的財富命運。有時候,正因為一個舉動,而改寫了一個人的命運。同樣道理,也可能因為一個小小的舉動,而讓自己深陷投資困局。

    這些年來,房地產市場高燒不退,既有貨幣金融持續擴張的因素,但同時也與系列調控政策離不開關系。曾經有評論認為,只要調控不斷,那么意味著房價仍有上漲的空間,而調控看似壓制房價,實際上卻變成了一種變味的饑餓營銷,抑制了剛需,控制了土地供應,并未從根本上改變市場的實際供需,而一旦調控松綁,價格自然再度上漲。

    近年來,從棚改貨幣化、舊城改造,再到人才引進政策,這系列政策的背后,實際上還是為當地區域帶來了龐大的投資需求。其中,前兩者群體拿到一筆補償資金后,往往第一時間考慮到購房投資的需求,而大面積的改造工程,實際受益群體不少,新增需求量自然大幅提升。至于人才引進政策,門檻不一,但有的區域門檻非常低,甚至可以理解為低門檻準入,而每年大批量的高校生畢業,本質上就是為城市帶來龐大的剛需。換言之,只要落戶,扎根下去,那就必然有購房需求,加上一定的政策傾斜補貼,而龐大的高校生自然也就成為了支撐房價上漲的重要基礎力量。此外,對于部分區域,還采取了搖號購房的策略,而在新房與二手房價格倒掛的背景下,實際上也相當于變相的“打新”,搖號中簽相當于大賺一筆。由此一來,在這一種饑餓營銷的模式背景下,房價又怎么能夠下行呢?

    不從土地供應、貨幣供應身上作出實質性的調動,而是從其他方面加強調控,實際上還是治標不治本,而這種看似調控趨嚴的動作,背后還是抑制了剛需,等待調控松綁,往往也是新一輪價格的上漲起點。

    變了味的饑餓營銷,促使價格的非理性上漲,有的偏遠地區房價甚至達到了萬元均價,這本身就是一種不正常的現象。實際上,若從理性角度思考,國內房地產市場的平均價格已經處于高估的水平,但在人心思漲的背景下,房價永遠上漲的觀念更是深入人心,而房地產市場高燒不退的現象也在延續之中。

    類似于國內房地產市場的這一種饑餓營銷模式,國內股票市場中的新股炒作,同樣有著類似的運作模式,而政策導向還是價格表現的重要影響因素。

    設定新股發行市盈率紅線,23倍以下的新股發行市盈率似乎已經成為了常態化現象。再者,就是設定了新股首日上市的漲幅限制,而這往往抑制了市場化的力量,而龐大的封單更是促使新股價格的大幅上漲。

    人為控制發行估值,本來看似新股發行估值的合理化。殊不知,對于這一發行市盈率水平,基本上受益者還是極少數的群體,普通散戶只有通過新股中簽才有望分得一杯羹。但是,從過去的實際情況來看,新股在二級市場中打開漲停板之際,其估值與市值早已遠超同行業的平均水平,即使處于極度低迷的市場環境,新股的炒作力度才略有降低,但多年內A股市場的新股不敗神話卻一直存在。

    不過,對于A股市場而言,在持續低迷的市場環境下,恐怕只是新股市場上的活躍,而其余股票的表現卻是非常低迷。與此同時,在權重股強力護盤的背景下,實際上市場指數早已失真,而最近一段時期內,不少個股已經迭創新低,乃至歷史新低,即使是基本面、成長性不差的上市公司股票,同樣難逃股價跌跌不休的尷尬局面。

    然而,對于A股市場的持續低迷,往往難逃政策的沖擊影響。其中,一方面在于股市長期處于供需失衡的狀態,而在股市支持實體經濟的定位背景下,IPO持續發行,而股市退市率持續偏低,卻進一步加劇了市場供需失衡,而批量IPO早已抽走了不少股票的存量流動性;另一方面則在于不少上市公司更愿意把股票市場作為一個最有效的圈錢捷徑,更有甚者本身自有資金、閑置資金不缺乏,但卻通過一些不為人知的方式完成系列再融資的過程,而對于上市公司大股東,甚至把股市作為提款機,反復利用市場的漏洞反復套利,實現一夜暴富的目標。

    一套房捆綁著諸多利益,而高居不下的土地成本,加上變味的饑餓營銷模式,卻促使房價的持續非理性攀升,即使國內房價已經遠超過合理價值水平,但正因為其特殊性、暴利性,卻讓越來越多的人參與其中,而對于參與者而言,也似乎在豪賭國內房地產市場永遠上漲的大趨勢。至于股票市場,隨著高速IPO的延續,加上支持實體經濟的政策導向,越來越多的企業有著IPO發行上市的需求。但,從實際情況來看,更多的企業家是看重了國內股票市場的估值溢價以及新股爆炒效應,而一旦成功IPO發行上市,則意味著身價暴漲,完成了不少實干企業家數十年的發展目標。

    然而,從本質上分析,股票市場本身還是財富資金再度分配的重要場所,而部分人暴富的同時,或多或少還是用多數股民的財富資金換取的。一旦大股東身價暴漲、手握大量財富,并完成了傳統實干企業家數十年的發展任務,那么他們會否繼續用心經營、服務大眾,恐怕又是另一回事了。




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